1 項目概況
上海證大房產是證大集團房地產業務的旗艦公司，也是香港主板的上市公司。公司專注于開發和管理優質住宅和商業地產項目，目前已成功開發了上海喜瑪拉雅中心和大拇指廣場等優秀城市綜合體項目。 南京證大大拇指項目是證大房產大拇指商業地產品牌在南京的延續和升級。項目地塊位于南京南站東南方向，項目占地總面積為93 526.4m2，規劃總建筑面積約628 835.4m2，采用了BIM技術，這也是該技術在公司大型商業綜合體項目中的首次應用。
南京證大大拇指項目效果圖
2 BIM應用實踐
該項目BIM技術的實施需要從三個層面——規劃層、實施層及保障層進行。
南京證大大拇指項目BIM三層框架圖
規劃層主要解決項目應用的目標和規劃，目標設定項目或者公司BIM應用的方向，規劃解決達到目標的實施步驟，規劃層需要公司或者項目管理層設定并一致通過。實施層主要定義的是項目實施過程中的BIM應用方式及方法，可由BIM執行團隊制定并報公司或者項目管理層審核通過。保障層主要定義的是項目應用過程中需要提供的相關條件，保障層設定的內容需要公司或者項目相關管理團隊審核。
2.1 BIM應用目標
應用目標的制定對于BIM在項目上的應用至關重要，關系到BIM應用的全局和預期的價值評估。目標需要遵循SMART原則，并作為BIM在項目應用的基本出發點，所有BIM活動，包括應用點的制定、服務商的選擇、合同的制定等都需要在目標的指引下完成。目標制定也需要考慮項目的重點、難點和公司管理流程等。目標制定完成后，在公司和項目層次，相關人員均應明確BIM應用目標。本項目依據公司特點和項目重點、難點，運用BIM技術針對設計、施工和成本管理均制定了相應的目標要求。
2.2 BIM應用規劃
BIM應用規劃需要結合項目實際工期和公司發展要求來制定切實可行的步驟計劃，與此同時，每一步需要具備的條件和達到的目標均需要明確。對于新開始BIM應用的項目或者公司，首先需要解決的問題是基于BIM的工作流程問題。流程制定的基本目標是讓公司或者項目相關參與方知道在什么時間做什么事情，做到什么程度?；贐IM的流程制定需要在公司現有流程的基礎上梳理，流程的梳理需依據目標展開相應的實施活動，活動應該包括主要事件、事件的前提和假設、實施流程、工作程序、相關角色在本事件上的職責及事件完成的交付物和標準等。
南京證大大拇指項目是本公司第一個應用BIM的大型商業綜合體項目，為了給公司積累更多的BIM項目管理經驗，本項目要求BIM顧問方依據證大公司內部的管理流程和現狀，在充分調研和訪談的基礎上制定項目級別的咨詢報告，同時結合證大公司的特點，基于總部管控的出發點制定各項目應用BIM的參考標準。
BIM咨詢報告目錄
職責分工和流程圖
2.3 BIM輔助設計
在設計階段，BIM應依據不同的項目特點和項目各階段的困難制定相應的應用點。BIM建模是重要的基礎工作，模型必須要靈活應用才能產生價值，因此，不同階段的工作重點是如何應用模型。鑒于南京大拇指廣場項目體量大、功能布局變化快的特點，在擴初階段建立了面積模型，動態跟蹤各棟各層的建筑面積，如下圖所示。
面積統計報告
本項目由于層高比較低（地下室3層，其中B2層3.5m，B3層3.7m，地上部分最低層高為3.15m），空間比較緊張，在整個設計階段BIM的重點研究任務除了碰撞檢查和管線綜合之外，就是凈高復核。從擴初階段的主要路由和干線，到施工圖階段考慮施工過程中的噴淋頭及檢修空間等，BIM在設計階段圍繞凈高檢查快速建立和更新模型，核查并反饋給施工圖設計團隊。擴初及施工圖早期，BIM團隊將模型復核的凈高分區域呈現給設計方，這樣施工圖設計方在收到說明之后能夠快速地定位問題和危險區域，并在總體原則上進行區域協調，避免從一開始就陷入解決局部單個問題的泥潭。
凈高區域分析定位圖
施工圖階段，安排施工總承包商的BIM團隊和機電安裝團隊參與進行設計階段的管線綜合，提出機電安裝上的相關要求，BIM團隊對這些要求進行合理采納并在模型上進行綜合排布，將排布好的結果依據施工圖紙反饋給施工圖設計方。經過多輪的建模、復核、反饋和調整之后，至施工圖出圖階段，地下室復雜區域和公共走道的凈高在管線綜合調整后均滿足要求，下圖是BIM配合設計方進行局部管線和路由優化調整
后局部凈高由3.0m提升到3.1m的截圖。
凈高分析和調整前后對比圖
本項目另外一個重點和難點就是幕墻部分。幕墻除了本身的形體復雜，優化技術難度大之外，在設計時還需要考慮幕墻與主體結構及幕墻與屋頂機電等的碰撞，下圖是幕墻玻璃翼與頂層樓板的碰撞報告。
幕墻與主體結構碰撞報告
大拇指項目一期整體的模型圖如下圖所示：
一期BIM模型外部漫游視頻的截圖
2.4 BIM配合招投標
本項目的招投標是項目進展的大事之一，但由于工期緊，整個招投標的實際發生時間為一個月左右。如果在一個月的時間內，要求投標方對項目BIM施工階段的應用做一次匯報，一方面這么短的時間內很難看到實施的實際效果，通常情況下投標方會在短期內借用內、外部資源，集中突擊以滿足招標方的要求，這樣的結果可能沒有辦法如實反應投標方在正常工作速度下真實的工作水平；另一方面，業主內部團隊在短期內增加了評標的工作量和難度?；谶@樣的考慮，本項目BIM配合招標提出了事前進行兩輪考察的辦法。
（1）第一輪：BIM開放式問卷與考察
該階段，首先制定一系列開放式問題并要求在規定時間內匯報。問題的制定要結合本項目未來BIM將要解決的重點和難點問題提出，并充分考慮本項目的發包體系和本公司的管理體系。所有的書面作答內容要求結合項目案例，而不是空洞地來自于互聯網的拷貝版。在第一輪匯報完之后，選取有代表性的項目，到項目現場參觀考察?？疾斓闹攸c既包括BIM工作本身，也包括實際項目的管線排布等關乎BIM應用結果的內容。
（2）第二輪：項目BIM實際應用能力考評
該階段針對項目圖紙的現狀，圍繞本項目BIM的應用制定可操作性強的考評辦法。本項目考評時利用擴初階段的圖紙進行了建模、土方施工模擬、混凝土算量及結合模型評估地下室凈高的要求等多種考核方式。
考核過程中，考核標準和執行辦法必須在公司內部審核通過，所有考核必須本著公平公正的基本原則作為BIM的出發點?？己说哪繕嗽谟谔暨x出合適的能夠勝任的投標單位，因此對考核結果需要關注相對排名，最終的相對排名在招投標的實際發生之前完成，這樣既能體現BIM專業的主張，也不影響招投標時間，投標單位也有更多的時間關注施工技術和商務條件。
當所有單位都基于同樣的要求完成匯報后，每家單位的實力和水平顯露無疑，因此，最終的結果在公司內部很容易達成一致。當然，每家公司的BIM應用實力也可以通過多種角度去反應，比如地下室混凝土算量的總量，本項目聘請的投資顧問公司基于同一版施工圖（二維CAD圖紙）按照傳統方法進行了算量，把該量作為基準量去評估每家的算量（尤為重要的一點是，該基準參考量是公司成本控制條線認可的），然后以此基準量去衡量每家投標單位從模型里面提取的混凝土量。在考核方法制定之初，對于各家的混凝土總量是否準確，筆者作為規則的制定者也沒有把握，最后的結果顯示，有兩家單位地下室的混凝土總量在誤差1%以內，這樣的結果也超過了筆者本人的預期。由于混凝土的基準量是獲得公司內部成本控制條線認可的，那么“3家單位的算量結果在5%的誤差范圍內”這一結果也大大增強了公司內部成本控制條線對BIM算量的信心。
2.5 設計階段的BIM應用對施工階段的思考
本項目在方案階段就已經確定了BIM應用的方向，從節約資源、提高效率和縮短整體工作時間的角度，提出了設計階段的BIM模型傳遞并應用于施工階段的基本要求，因此，設計階段的模型規劃需要進一步考慮施工因素。首先從建模方法上提出了模型按照樓層及專業拆分的要求，如下圖所示，這樣做可以保證施工階段的模型能夠按照專業和樓層提取。
同時，在構件的建模方法上進行了統一，而且按照施工的要求建模，如墻、柱按照樓層建立，梁按照跨度建立，樓板按照分割區域建立。有了統一的規則和方法之后，基本能夠保證設計模型傳遞給施工模型的大方向。另外，在實際操作過程中，在設計階段充分考慮施工因素，定期安排總承包商的BIM團隊對設計階段的模型進行審查，充分考慮施工安裝對設計階段的管線綜合提出的要求。業主可針對總承包提出的合理化建議，要求采納甚至更改設計階段的模型。
3 小結
本項目目前施工圖設計階段已經接近尾聲，施工階段的BIM相關工作正在有條不紊地展開，施工階段的應用尚未正式開始。根據近半年的BIM實踐，筆者將商業地產項目的BIM實踐經驗總結為如下幾點：
（1）地產項目的BIM應用應結合項目本身特點按需制定。
（2）BIM技術需要服務于設計與施工的核心工作內容，任何BIM應用必須產生價值方能給BIM更大的空間。
（3）建模不是目的，只是手段，活用模型并產生價值才是目標。模型的精度需要與應用目標相匹配。模型的準確度是所有BIM應用的前提條件。
（4）基于BIM的流程再造和優化是BIM應用過程中的重點也是難點。
作者簡介
萬祖勇，江蘇證大商業文化發展有限公司設計管理部BIM經理。
吳耀隆，江蘇證大商業文化發展有限公司設計管理部總經理。
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